De Autoriteit Financiële Markten (AFM) vraagt al geruime tijd aandacht voor de risico’s van de aflossingsvrije hypotheek. De toezichthouder verwacht dat hypotheekverstrekkers klanten informeren en activeren met een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. Een groot deel van de klanten is inmiddels benadert door hypotheekverstrekkers, maar de AFM verwacht dat zij aandacht blijven houden voor deze groep klanten. In een rapport heeft de toezichthouder praktijkvoorbeelden gedeeld die kunnen helpen bij een effectieve aanpak. In het doorlopende toezicht zal de AFM aandacht blijven besteden aan dit onderwerp.
Waarom verwacht de AFM een aanpak op aflossingsvrije hypotheken?
De financiele toezichthouder voorziet risico’s voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek. De AFM heeft daarom hypotheekaanbieders opgedragen om bewustwording van de risico’s onder hun klanten te creëren, hen in beweging te krijgen en deze groep te begeleiden bij een van de keuzemogelijkheden die beschikbaar gesteld worden.
Welke risico's signaleert de AFM voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek?
Klanten met een aflossingsvrije hypotheek zouden zich te weinig bewust zijn van het risico dat zij hun hypotheek niet kunnen aflossen. Bij het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek is namelijk contractueel niets vastgelegd over het moment van aflossing. Uit onderzoek blijkt zelfs dat een derde van de Nederlanders een aflossingsvrije hypotheek definieert als een hypotheek waarbij nooit aflossing hoeft plaats te vinden. ‘Aflossingsvrij’ is daarom een misleidende term.
Klanten lopen het risico dat ze de lopende hypotheek niet meer kunnen betalen (het zogenaamde betaalbaarheidsrisico), en/of dat ze de aflopende hypotheek niet meer kunnen herfinancieren. Het risico op het niet meer kunnen betalen van de hypotheeklasten wordt met name veroorzaakt door twee factoren: pensionering van de klant en het op termijn vervallen van de hypotheekrenteaftrek. Veel klanten hebben geen zicht op hun inkomen na pensionering en zijn zich ook niet bewust van het effect van een lager inkomen op de betaalbaarheid.
Klanten worden geconfronteerd met risico's als ze hun huidige hypotheek niet meer kunnen betalen.
Daarnaast vervalt in 2031 voor een groot deel van de hypotheken de fiscale aftrek van hypotheekrente. Sinds 2001 is de hypotheekrente namelijk aftrekbaar gesteld voor een periode van maximaal 30 jaar. Voor alle hypotheken begint deze periode op het moment van afsluiten, of anders per 1 januari 2001. Het vervallen van de aftrekbaarheid heeft tot gevolg dat de maandlasten voor de hypotheek hoger worden.
Wanneer de hypotheek afloopt en de klant in het huis wil blijven wonen, zal er herfinanciering moeten worden aangevraagd. Dan speelt de waarde van het huis, de verhouding van de lening die aflosvrij mag worden afgedekt en, ook dan, de betaalbaarheid van een (deels) aflossende hypotheek, een grote rol.
Wat kunnen de gevolgen zijn voor klanten?
Voor klanten met een aflossingsvrije hypotheek kunnen de gevolgen groot zijn. Wanneer er na de einddatum van de hypotheek niet afgelost kan worden omdat hier geen rekening mee gehouden is in de vorm van spaargeld of een andere vorm van vermogen, zal er een andere oplossing gezocht moeten worden. Dit kan leiden tot de verkoop van de woning, die in bepaalde gevallen niet genoeg oplevert om de openstaande hypotheek af te lossen. Naast het verlies van de woning, zit de klant dan met een restschuld. Het hebben van onvoldoende spaargeld of overwaarde op de woning vormt dan ook een serieus risico.
Dit risico wordt verergerd door minder gunstige ontwikkelingen op de huizenmarkt, bijvoorbeeld als gevolg van de coronacrisis.
Wat zijn aflossingsvrije hypotheken volgens de AFM?
Het heeft niet alleen betrekking op aflossingsvrije hypotheken, maar op alle hypotheken waarbij contractueel niet is vastgelegd dat de volledige hoofdsom zal worden terugbetaald. Hypotheekverstrekkers mogen geen aannames doen bij het bepalen welke klanten onder deze reikwijdte vallen. Levenhypotheken met winstdeling en beleggingshypotheken vallen hier dus bijvoorbeeld ook onder.
Wat zijn de verplichtingen vanuit de AFM voor aanbieders van aflossingsvrije hypotheken?
Hypotheekaanbieders moeten ervoor zorgen dat klanten inzicht hebben in hun hypotheeksituatie en toekomstige betaalbaarheid, en op deze wijze een bewuste keuze kunnen maken over de aflossing van hun hypotheek. Zo nodig worden klanten aangezet tot het ondernemen van actie en wordt hen een maatwerkoplossing geboden.
Aanbieders zullen daarbij risico gebaseerd en structureel te werk moeten gaan. Dit vraagt dat hypotheekaanbieders voldoende inzicht hebben in de risico’s binnen hun portefeuille – zowel nu als in de toekomst. Ook wordt van aanbieders verwacht dat ze de informatie die nodig is om de daadwerkelijke risico’s te kunnen inschatten zorgvuldig verzamelen en vastleggen. Dit is een continue proces.
Welke punten vragen specifiek om aandacht?
Voor een goede, bestendige aanpak is het belangrijk om de volgende punten in overweging te nemen:
- Zorg voor een gedegen informatievoorziening voor klanten met vragen over hun aflossingsvrije hypotheek. Pas de primaire klantcontactprocessen hierop aan.
- Borg de leercurve van je aanpak. Zo kunt je leereffecten in een later stadium inzetten om bredere klantgroepen effectiever te bereiken.
- Leg je inspanningen aantoonbaar vast. Om te kunnen aantonen dat je jouw klanten actief hebt benaderd en hebt aangezet om de risico’s van een aflossingsvrije hypotheek zoveel mogelijk te verkleinen, dien je je inspanningen zorgvuldig bij te houden. Welke acties heb je ondernomen om je klanten te activeren? Leg alle contacten, en wat er besproken is met de klant, vast.
- Geef klanten inzicht in de werkelijke risico's en oplossingen van hun aflossingsvrije hypotheek. Als hypotheekverstrekker moet je je klanten aantoonbaar inzicht geven in klantspecifieke oplossingsmogelijkheden en vooruitzichten. Verrijk je inzichten met de informatie die de klant geeft, bijvoorbeeld over zijn inkomen en toekomstig pensioen. Wat zijn de werkelijke risico's voor een bepaalde klant, gezien zijn of haar specifieke situatie? Heeft een klant bijvoorbeeld spaargeld om de hypotheek mee af te lossen? Of kiest een klant ervoor om zijn pensioen uit te stellen en langer door te werken? Breng de daadwerkelijke oplossingsrichtingen voor de klant op een laagdrempelige manier in kaart (begrijpelijk en haalbaar), rekening houdend met de klantspecifieke omstandigheden.
- Spoor je klanten actief aan om risico’s te verkleinen. Stimuleer hen om actie te ondernemen om risico’s ten aanzien van de aflossingsvrije hypotheek te beperken. Identificeer kansrijke momenten, zoals renteherziening en rentebemiddeling, om klanten persoonlijk handelingsperspectief te bieden. Maak bijvoorbeeld inzichtelijk hoe een klant de ruimte die ontstaat bij lagere rentelasten, kan inzetten om de aflossingsvrije schuld te verlagen. Laat zien welk op die manier gebruikt rentevoordeel een kleiner aflossingsvrij deel oplevert.
- Zorg voor continue, actieve monitoring.
- De AFM verwacht dat hypotheekverstrekkers ervoor zorgen dat klanten onderdeel blijven van de aanpak, ook als de klant zelf geen aanvullende informatie verstrekt of (nog) geen actie onderneemt. Hiertoe dien je de monitoring van de aflossingsvrije hypotheken op een structurele wijze in te bedden in de organisatie. Zorg dat er gedurende de looptijd van de hypotheek op regelmatige basis contact is met de klant.
- Naast het activeren van klanten met alleen-rente hypotheken is het belangrijk om de instroom van risicovolle alleen-rente hypotheken te beperken. Controleer of je kredietacceptatiebeleid de instroom van risicovolle alleen-rentehypotheken voldoende beperkt.
Wat kan Projective Group betekenen voor hypotheekaanbieders?
Wij helpen je graag met een aanpak waarmee je de risico’s in jouw klantportefeuille beperkt. Zo kunnen wij organisaties ondersteunen met het opstellen van een passend beleid, een plan van aanpak en het implementeren daarvan, en het inrichten van een beheertraject waarmee je blijvend aan de beoogde beleidsdoelen voldoet. Ook kunnen wij organisaties het proces van het vergaren van klantinformatie geheel uit handen nemen, van het inrichten van een systeem tot de rapportage van de gegevens. Neem gerust contact met ons op.